ITBI cobrado acima do preço pago: quando o valor de referência do município não se sustenta

Ao comprar um imóvel, é comum o município calcular o ITBI sobre um valor de referência próprio, maior que o preço da escritura, e emitir a guia já com esse número. O Superior Tribunal de Justiça decidiu, em recurso repetitivo de observância obrigatória, que isso não pode ser feito previamente e sem processo administrativo. Quem pagou a mais tem cinco anos para pedir a diferença de volta.

A regra: a base de cálculo é o valor da transação

O art. 38 do Código Tributário Nacional define a base do ITBI como o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Em 2022, ao julgar o Tema 1.113 (REsp nº 1.937.821/SP), a Primeira Seção do STJ fixou três teses de observância obrigatória: a base é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação à base do IPTU; o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o mercado; e o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com apoio em valor de referência que ele mesmo estabeleceu.

A presunção não é absoluta. O município pode discordar do preço declarado, mas para isso precisa instaurar o processo do art. 148 do Código Tributário Nacional, com motivo concreto, avaliação individualizada do imóvel e contraditório. Trocar o número no momento de emitir a guia não é processo administrativo.

Como isso aparece na prática

O sinal mais comum está na própria guia de recolhimento. Ela costuma trazer, impressos lado a lado, o campo do valor declarado, que reproduz o preço da escritura, e o campo da base de cálculo, que traz o valor de referência da prefeitura. Quando os dois divergem e o comprador nunca foi notificado, o mesmo documento serve de comprovante do pagamento e de prova de que o arbitramento foi unilateral.

A diferença raramente é pequena. Em disputas recentes na cidade do Rio de Janeiro, bases arbitradas entre 60% e 80% acima do preço efetivamente pago produziram, com alíquota de 3%, valores a restituir na casa das centenas de milhares de reais por operação.

O que a Lei Complementar nº 227/2026 mudou

A Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, não alterou o caput do art. 38, que continua remetendo ao valor venal. Ela acrescentou quatro parágrafos, e são eles que mudam o jogo.

O § 1º define valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. A expressão “à vista” não é decorativa: compra financiada e compra à vista não se equivalem para efeito de comparação.

O § 2º autoriza o município a estimar esse valor por critérios técnicos, bastando observar pelo menos um entre quatro: preços praticados no mercado, informações de cartórios e agentes financeiros, características do imóvel e outros parâmetros usuais de avaliação. É um piso baixo.

O § 3º impõe às administrações tributárias o dever de divulgar os critérios utilizados, e prevê que o contribuinte os conteste por avaliação contraditória em procedimento específico, na forma da legislação municipal. O § 4º obriga cartórios e registros de imóveis a compartilhar com o município os dados das operações realizadas.

Daí a divergência que se instalou. Uma leitura sustenta que a lei apenas positivou o Tema 1.113, porque continua exigindo avaliação contraditória. A outra sustenta que houve inversão silenciosa do ônus da prova: o Fisco passa a ser o avaliador inicial, e cabe ao comprador desconstituir a estimativa por conta própria. A questão não está resolvida.

O que a lei não faz é retroagir. Pelo art. 144 do Código Tributário Nacional, o lançamento reporta-se à data do fato gerador e rege-se pela legislação então vigente. Arbitramento praticado antes da lei nova, sem processo regular, continua sendo avaliado pela regra da época.

O que fazer na prática

• Guardar a guia de recolhimento. É nela que aparecem, lado a lado, o valor declarado e a base efetivamente utilizada. Sem esse documento a discussão fica mais difícil.
• Verificar se houve notificação. Ausência de intimação prévia, de avaliação individualizada e de oportunidade real de impugnação é o núcleo do pedido.
• Pedir os critérios. Desde a Lei Complementar nº 227/2026, o município tem o dever de divulgar a metodologia que usou. Critério não divulgado, ou divulgado de forma genérica, é um problema do município, não do contribuinte.
• Pagar e discutir depois. A guia quitada costuma ser exigida para lavrar a escritura e registrar a transmissão. O pagamento não impede a restituição, que independe de prévio protesto (art. 165, I, do CTN).
• Observar o prazo de cinco anos contados do pagamento indevido (art. 168, I, do CTN).

Perguntas frequentes

Paguei o ITBI para conseguir lavrar a escritura. Perdi o direito de discutir?

Não. O art. 165, I, do Código Tributário Nacional garante a restituição do tributo pago a maior, independentemente de prévio protesto. O pagamento feito para viabilizar a escritura não equivale a concordância com a base arbitrada.

Preciso de laudo ou perícia para provar o valor do imóvel?

Em regra, não. O que se discute é a validade de um arbitramento feito sem o processo do art. 148, e prova técnica produzida hoje não convalida a omissão de então. A instrução costuma ser documental: escritura, guia, certidão de pagamento e matrícula.

Qual é o prazo para pedir a diferença de volta?

Cinco anos contados do pagamento indevido, na forma do art. 168, I, do Código Tributário Nacional.

É preciso pedir na prefeitura antes de ir ao Judiciário?

Não. A lei não condiciona a restituição a requerimento administrativo prévio, e o art. 5º, XXXV, da Constituição veda exigir o esgotamento da via administrativa como condição de acesso ao Judiciário.

Vale também para imóvel comprado por empresa?

Sim. A tese do Tema 1.113 não distingue comprador pessoa física de pessoa jurídica.

Fica em aberto

O Supremo Tribunal Federal examina, no RE nº 1.412.419, a possibilidade de vincular a base do ITBI a valor de referência, discussão reaquecida pela Lei Complementar nº 227/2026. Até agosto de 2026 a repercussão geral ainda estava em análise, sem tema fixado e sem determinação de suspensão nacional. Enquanto isso, o Tema 1.113 permanece de observância obrigatória (arts. 927, III, e 1.040 do Código de Processo Civil). Para quem já pagou a mais, o efeito prático da demora é apenas um: o prazo de cinco anos continua correndo.