Imóveis na pessoa física ou na holding: o que muda com a reforma tributária em 2027

Para a holding, 31 de dezembro de 2026 fixa o valor inicial do redutor de ajuste, que reduz a base de cálculo do imposto numa venda futura. Esse redutor é um dos fatores da comparação entre pessoa física e holding, e a data não obriga ninguém a transferir imóveis.

Este texto é dirigido a quem tem uma carteira de imóveis prontos, mantidos como patrimônio, e a famílias que avaliam organizar esse patrimônio. Incorporação, loteamento, construção e locação residencial por até 90 dias seguidos, que segue as regras de hotelaria (art. 253 da LC 214/2025), têm regras próprias e não são abordados aqui.

Resumo: pessoa física ou holding a partir de 2027

O que começa em 2027

Em 2026, a CBS e o IBS já existem em fase de teste, com alíquotas de 0,9% e 0,1%, e o contribuinte que cumpre as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento (LC 214/2025, arts. 343, 346 e 348). Em 1º de janeiro de 2027, a CBS substitui o PIS e a Cofins. O IBS, que substitui o ICMS e o ISS, tem alíquota geral transitória de 0,1% em 2027 e 2028, sobe gradualmente de 2029 a 2032 e passa a valer integralmente em 2033 (Emenda Constitucional nº 132/2023). As alíquotas de referência ainda serão fixadas por resolução do Senado.

Para os imóveis, a LC 214/2025 criou um regime específico (arts. 251 a 270), com as seguintes regras principais:

• Locação, cessão onerosa e arrendamento: alíquotas reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único).
• Venda e demais operações com imóveis: alíquotas reduzidas em 50% (art. 261).
• Locação residencial: dedução de R$ 600 por mês, por imóvel, na base de cálculo, até o valor da própria base, com correção mensal pelo IPCA (art. 260, na redação da LC nº 227/2026). A dedução é da base, e não do imposto.
• Permuta de imóveis sem torna e constituição de garantias reais, como hipoteca e alienação fiduciária: não há incidência (art. 252, § 2º, I e II).

Quando a pessoa física passa a ser contribuinte

A pessoa física que aluga ou vende imóveis continua fora do IBS e da CBS, salvo se atingir um dos limites do art. 251, § 1º, da LC 214/2025. Nesse caso, ela passa a ser contribuinte no regime regular, como uma empresa do setor:

• Locação, cessão onerosa ou arrendamento: no ano anterior, receita total com essas operações acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis distintos (inciso I).
• Venda: mais de três imóveis distintos vendidos no ano anterior, contados só os que estavam no patrimônio havia menos de cinco anos (inciso II e § 3º).
• Venda de imóvel construído pelo próprio vendedor: mais de um imóvel vendido no ano anterior, entre os construídos nos cinco anos anteriores (inciso III).

A condição vale já no próprio ano se a receita de locação passar de 20% acima do limite, cerca de R$ 288 mil em valores de origem, com mais de três imóveis distintos, ou se as vendas ultrapassarem os limites dos incisos II e III (LC 214/2025, art. 251, § 2º). Os regulamentos da CBS (Decreto nº 12.955/2026) e do IBS (Resolução CGIBS nº 6/2026) exigem a quantidade de imóveis também na regra do próprio ano (art. 382, § 1º, III). O limite de R$ 240 mil é corrigido mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025 (§ 5º).

Os mesmos regulamentos definem imóvel distinto como cada unidade autônoma, construída ou não, de uso privativo e com localização própria, mesmo sem registro em cartório. Uma unidade usada em conjunto pode reunir mais de uma matrícula (art. 383). A fração ideal de imóvel em condomínio conta como imóvel distinto (art. 382, § 9º). Por isso, contar matrículas ou contratos pode não dar o mesmo resultado que contar imóveis.

Abaixo desses limites, a pessoa física fica fora do IBS e da CBS, e o aluguel continua tributado pelo imposto de renda, pela tabela progressiva.

O que muda para a holding patrimonial

A holding que aluga imóveis e apura o imposto de renda pelo lucro presumido paga hoje PIS e Cofins cumulativos, de 3,65% sobre a receita, além de IRPJ e CSLL. A partir de 2027, o PIS e a Cofins dão lugar à CBS, com a redução de 70%, e o IBS entra aos poucos. Na apuração regular, a holding pode abater os créditos do IBS e da CBS pagos nas aquisições ligadas à atividade. A sociedade que loca imóveis próprios não pode optar pelo Simples Nacional (LC 123/2006, art. 17, XV).

Contratos de locação antigos têm uma regra de transição. O locador pode optar por recolher IBS e CBS a 3,65% sobre a receita bruta, sem créditos e sem o redutor social, nos contratos por prazo determinado (art. 487):

• Locação não residencial: contrato firmado até 16 de janeiro de 2025, com data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica, e registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025, ou informado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS nos termos do regulamento. Vale pelo prazo original do contrato.
• Locação residencial: contrato firmado até 16 de janeiro de 2025, com data comprovada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato (Decreto nº 12.955/2026, art. 463, § 1º, II). Vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro.

A opção é irretratável (Decreto nº 12.955/2026, art. 463, caput). Para os contratos não residenciais, o regulamento da CBS acrescenta que a opção se manifesta na emissão do primeiro documento fiscal e que o contrato deve ser guardado e apresentado se o Fisco pedir (art. 463, § 1º, I, b). Antes de optar, vale comparar com o regime normal, que permite créditos e, na locação residencial, o redutor social, considerando o prazo que resta em cada contrato.

Há também a tributação do lucro distribuído. Desde janeiro de 2026, a Lei nº 15.270/2025 prevê retenção de 10% de imposto de renda sobre o valor total dos lucros e dividendos pagos, creditados, empregados ou entregues no mês pela mesma empresa à mesma pessoa física residente, quando esse valor passa de R$ 50 mil. Lucros apurados até 2025 têm regra de transição própria. Prevê ainda uma tributação mínima anual para rendas acima de R$ 600 mil, a partir do ano-calendário 2026, apurada na declaração de 2027, com dedução do imposto já pago e um redutor. As duas regras não se somam automaticamente.

Por que 31 de dezembro de 2026 importa para a holding

A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular passa a ter um redutor de ajuste. Ele serve apenas para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS na venda do imóvel e é corrigido pelo IPCA até a data da venda (art. 257, caput, §§ 1º e 3º). Se o comprador também for contribuinte do regime regular, o redutor passa para ele. Nos demais casos, se extingue (art. 257, § 4º).

O valor inicial do redutor depende da data em que o imóvel entrou no patrimônio da holding (art. 258):

• Imóvel da holding em 31 de dezembro de 2026: valor de aquisição, corrigido pelo IPCA até essa data, ou, por opção, o valor de referência do imóvel, uma estimativa do valor de mercado calculada pelas administrações tributárias e divulgada no Sinter (art. 258, I, e art. 256). Se o valor de referência não estiver disponível em 31 de dezembro de 2026, o contribuinte que não optar pela fixação do redutor na forma do art. 258, I, poderá calculá-lo com base em estimativa de valor de mercado, feita por procedimento específico previsto no regulamento (art. 258, § 2º).
• Imóvel adquirido de não contribuinte a partir de 1º de janeiro de 2027, como uma pessoa física fora do regime regular: valor de aquisição, sem a opção pelo valor de referência (art. 258, III).

O ITBI e o laudêmio pagos na aquisição também integram o redutor (art. 258, § 6º, I). Se o valor de aquisição declarado não for compatível com o de mercado, o Fisco pode questioná-lo em processo administrativo (art. 258, § 3º).

A integralização de imóvel na holding, em regra, não paga IBS e CBS (art. 6º, IV). O redutor de ajuste do imóvel integralizado depende da data da transferência e da situação de quem transfere, e exige análise específica.

Como providência de planejamento, convém que a holding que já tem imóveis reúna as escrituras, as guias de ITBI e os demais comprovantes de aquisição de cada imóvel, de preferência antes de 31 de dezembro de 2026. A lei não fixa prazo para essa coleta; a data legal é a da fixação do valor inicial do redutor. A transferência de imóveis para a holding é uma decisão diferente, que depende de outros fatores.

Como avaliar a sua situação

A comparação entre manter os imóveis na pessoa física e transferi-los para uma holding deve considerar o caixa líquido anual do proprietário, o custo de entrada (ITBI conforme o caso, eventual ganho de capital, emolumentos), o resultado líquido numa venda futura e o custo de manutenção da estrutura, como contabilidade e administração. Governança e sucessão são objetivos à parte, que podem justificar uma holding por outros motivos e devem ser analisados separadamente.

Dois pontos pesam nessa conta e têm regras próprias. A imunidade do ITBI na integralização de imóveis em empresa de atividade imobiliária está em julgamento no STF (Tema 1.348), e o resultado deve ser conferido antes da operação. Na venda futura, o imposto de renda da holding depende da classificação do imóvel e do histórico de uso, e o redutor de ajuste não resolve essa parte.

• Proprietário fora dos limites: levantar o número de imóveis distintos, a receita de aluguel do ano e os planos de venda. Abaixo dos limites, a pessoa física fica fora do IBS e da CBS. Superar os limites torna a pessoa física contribuinte, o que não obriga a constituir holding.
• Pessoa física acima dos limites: levantar receitas, despesas com documento fiscal e contratos firmados até 16 de janeiro de 2025. A próxima providência é organizar a apuração do IBS e da CBS e comparar com a alternativa da holding.
• Holding existente: reunir os documentos de aquisição de cada imóvel, de preferência antes de 31 de dezembro de 2026, verificar a disponibilidade do valor de referência, revisar os contratos antigos e a política de distribuição de lucros.

Perguntas frequentes

Quem aluga um ou dois imóveis vai pagar IBS e CBS a partir de 2027?

Em regra, não. Na locação, a pessoa física passa a ser contribuinte em dois casos: se, no ano anterior, teve mais de três imóveis distintos e receita acima de R$ 240 mil, valor de origem corrigido pelo IPCA; ou se, no próprio ano, a receita superar esse limite em mais de 20%, também com mais de três imóveis (LC 214/2025, art. 251; Decreto nº 12.955/2026, art. 382). Quem reduziu a carteira deve olhar também o ano anterior. A venda de imóveis tem limites próprios. Fora dessas hipóteses, o aluguel continua tributado apenas pelo imposto de renda.

A holding patrimonial paga IBS e CBS sobre o aluguel desde quando?

Em 2026, os dois tributos estão em fase de teste, com dispensa de recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias. A partir de 1º de janeiro de 2027, a CBS substitui o PIS e a Cofins sobre o aluguel recebido pela holding, com alíquota reduzida em 70%. O IBS tem alíquota geral transitória de 0,1% em 2027 e 2028, antes das reduções do regime de imóveis, e sobe gradualmente até 2033. Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 podem ter tratamento de transição, se cumprirem os requisitos e as regras de prova do art. 487 da LC 214/2025.

O que é o redutor de ajuste?

É um valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular, deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS quando o imóvel é vendido. Não afeta o imposto sobre o aluguel. Para os imóveis que já estão no patrimônio do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, corresponde ao valor de aquisição corrigido pelo IPCA ou, por opção, ao valor de referência.

O que é o redutor social?

É uma dedução de R$ 600 por mês, por imóvel, na base de cálculo do IBS e da CBS sobre o aluguel residencial feito por contribuinte do regime regular. A dedução é da base, e não do imposto. O valor é corrigido mensalmente pelo IPCA e não pode passar da própria base de cálculo.

O prazo de 31 de dezembro de 2026 obriga a transferir imóveis para uma holding?

Não. A data fixa o valor inicial do redutor de ajuste dos imóveis que já estão na holding, e o redutor só tem efeito numa venda futura. A transferência depende de uma comparação mais ampla, que inclui o custo de entrada, o caixa líquido anual, o resultado numa venda e os objetivos de sucessão. A integralização em si, em regra, não sofre incidência de IBS e CBS (art. 6º, IV), mas a lei não diz expressamente como se forma o redutor de ajuste nessa operação.

Fica em aberto

Até 17 de outubro de 2026, não havíamos localizado os atos complementares sobre a metodologia e a divulgação do valor de referência dos imóveis, o procedimento para contestá-lo e as alíquotas de referência do IBS e da CBS.